Lê Hồng Bàng (x) - TGĐ Công ty CP sàn bất động sản VN bị bắt vì hành vi lừa đảo dự án.
Dù đã được cảnh báo về hiện tượng bán nhà dự án trên giấy được "lách luật" dưới các tên gọi như "Hợp đồng góp vốn", "Hợp đồng hợp tác đầu tư", thế nhưng cho đến nay, không ít khách hàng, nhà đầu tư vẫn nghĩ những bản hợp đồng này có giá trị như hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất bình thường. Chỉ nhìn vào những bản vẽ thiết kế dự án đẹp như tranh, tờ trình của doanh nghiệp với cơ quan chức năng..., nhiều người đã lầm tưởng đây là những giấy tờ có giá trị pháp lý nên đã đầu tư tiền tỷ vào các dự án do chủ đầu tư tự tạo ra để huy động vốn của khách hàng trái pháp luật.
Mạo hiểm góp vốn vào dự án chưa được phê duyệt
Anh Nguyễn Văn Dương, ở quận Ba Đình cho biết, qua các trang rao bán nhà đất trên mạng Internet, anh đọc được thông tin rao bán căn hộ chung cư Dự án La Fotana do Công ty cổ phần đầu tư Gia Tuệ là chủ đầu tư. Theo thông tin này, dự án là tổ hợp bao gồm 3 tòa nhà liên kết 27 tầng được thiết kế theo phong cách hiện đại bậc nhất (có các căn hộ kiểu penthouse, bể bơi, sân chơi thể thao trong nhà, bãi đỗ xe an toàn trên tầng...). Dự án có vị trí tại cầu vượt Phú Đô, xã Đại Mỗ, huyện Từ Liêm,... Theo tiến độ, dự án sẽ hoàn tất vào năm 2012. Giá gốc hiện tại (đợt 3) ở mức 18,5 triệu đồng/m2 (tầng 6), tăng dần theo tầng cao 100.000 đồng/m2/tầng. Khách hàng có nhu cầu liên hệ trực tiếp để được tư vấn và được nhận ảnh dự án theo số điện thoại: 09456590...
Do có nhu cầu nhà ở, từ những thông tin trên, anh Dương đã tìm đến trụ sở Công ty CP đầu tư Gia Tuệ tại 82-84 Nguyễn Hữu Huân để tìm hiểu dự án. Tại đây, anh được nhân viên Phòng Kinh doanh xác nhận họ đúng là chủ đầu tư dự án nhà ở La Fotana và cho xem bản thiết kế chi tiết các căn hộ tại dự án này để anh lựa chọn. Khách hàng đồng ý mua căn hộ sẽ được công ty hướng dẫn ký hợp đồng hợp tác đầu tư. Theo nội dung hợp đồng này, khách hàng nộp tiền góp vốn đầu tư (thực chất là tiền mua căn hộ) theo 7 đợt, trong đó đợt 1 bằng 30% ngay sau khi ký hợp đồng. Trong phần cam kết của các bên, bên A (Công ty Gia Tuệ) cam kết các công tác thực hiện dự án đang được triển khai và dự kiến hoàn thành vào quý IV năm 2012. Trường hợp dự án không được triển khai trong vòng 12 tháng kể từ ngày hợp đồng được ký, bên A sẽ hoàn trả số tiền bên B đã đóng góp cộng với tiền lãi phát sinh từ số tiền trên theo lãi suất tiền gửi không kỳ hạn do Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam công bố tại thời điểm thanh toán.
Sau khi đặt cọc, anh Dương đã đến vị trí khu đất Dự án La Fotana tại thôn Giao Quang, xã Đại Mỗ, Từ Liêm để tìm hiểu. Rất nhiều hộ dân đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại đây cho biết, họ không hề biết đến dự án nhà ở trên. Hiện "sổ đỏ" vẫn do người dân nắm giữ.
Trước những băn khoăn về tính pháp lý của dự án trên mà anh Dương và một số khách hàng mua nhà tại dự án La Fotana phản ánh, trong vai khách hàng có nhu cầu mua nhà, chúng tôi đã tới Công ty CP Gia Tuệ để tìm hiểu. Tại đây, chúng tôi được nhân viên công ty cho xem bản thiết kế chi tiết từng tầng của dự án (thiết kế chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt)...Về nguồn gốc đất dự án, nhân viên công ty cho biết có 8.000m2 là đất mua lại của dân đã được công ty hợp pháp bằng "sổ đỏ", còn lại hơn 4.000m2 là đất xen kẹt đang tiến hành làm thủ tục với chính quyền địa phương. Khi chúng tôi đề nghị được xem "sổ đỏ" mang tên công ty như giới thiệu thì nhân viên công ty lại từ chối, nói rằng dự án đang được tiếp tục hoàn tất một số thủ tục khác nữa... Vậy thực hư 8.000m2 đất "sổ đỏ" mà người dân đang sử dụng đã được Công ty Gia Tuệ thỏa thuận chuyển nhượng vào dự án la Fotana hay chưa, cần được cơ quan chức năng làm rõ.
Quá trình tìm hiểu về dự án nhà ở La Fotana, chúng tôi được chị Lan Anh, giám đốc một công ty kinh doanh bất động sản ở Cầu Giấy cho biết, cuối năm 2009, chị được Công ty Gia Tuệ đặt vấn đề gửi bán căn hộ tại dự án. Chị Lan Anh yêu cầu phía công ty phải cung cấp hồ sơ pháp lý của dự án như bản quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, Giấy chứng nhận là chủ đầu tư của UBND TP Hà Nội cấp, giấy phép xây dựng... nhưng phía Công ty Gia Tuệ nói đang thu xếp nên chưa có. "Dự án mới chỉ đang trong giai đoạn làm các thủ tục trình các cơ quan chức năng để được chấp thuận. Nếu nhận bán căn hộ cho dự án này sẽ không tránh khỏi rủi ro và là vi phạm pháp luật nên tôi đã từ chối đề nghị của Công ty Gia Tuệ" - chị Lan Anh thông tin.
Doanh nghiệp "lách luật", khách hàng chịu thiệt
Trao đổi với Phòng CSĐT tội phạm về TTQLKT&CV Công an TP Hà Nội, được biết tình trạng "lách luật" bán nhà dự án trên giấy khi chưa được các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dưới dạng hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn, vay vốn ... diễn ra khá phổ biến. Với hình thức góp vốn đầu tư (thực chất là mua căn hộ tại dự án), người mua sẽ chịu thiệt và độ rủi ro lớn bởi tài sản bảo đảm mà khách hàng (nhà đầu tư) đã rót tiền vào là tài sản hình thành trong tương lai. Nếu tài sản đảm bảo bình thường tức là nhà đất có giấy tờ, theo Bộ luật Dân sự, hợp đồng sẽ phải công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Trường hợp là bất động sản hình thành từ vốn vay là đất nền cũng phải qua công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, tài sản bảo đảm vốn vay tại dự án đô thị là căn hộ chung cư nên hợp đồng không được công chứng và đăng ký bảo đảm. Trường hợp nếu dự án không thực hiện được, chủ đầu tư phải trả lại tiền cho khách hàng thì cũng coi như một hình thức chiếm dụng vốn của chủ đầu tư, với mức lãi suất chỉ bằng lãi suất ngân hàng, có trường hợp không có lãi suất. Như vậy kiểu gì phần thiệt cũng rơi vào khách hàng, còn chủ đầu tư chỉ có lợi.
 |
|
Bán nhà dự án trên giấy bằng hình thức hợp đồng vay vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư nhằm “lách luật”. |
Theo phân tích của các chuyên gia, giá bất động sản tại nhiều dự án được cho là vượt rất xa so với giá trị thực bởi chính giới đầu cơ tạo nên sự khan hàng và tranh nhau mua. Nhiều người vì sợ hết hàng nên thường không xác minh tính hợp pháp của những lô đất được bán ra. Đến khi biết dự án đó không có giá trị pháp lý, khách hàng mới nháo nhào tìm chủ đầu tư đòi tiền, xảy ra những vụ khiếu kiện gây phức tạp về ANTT. Đây chính là những lỗ hổng của pháp luật hiện nay trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Góp vốn bản chất là kinh doanh, có lỗ, lãi; phải có hợp đồng ràng buộc chặt chẽ, rõ ràng. Thế nhưng luật chưa có quy định về vấn đề này nên người ta lợi dụng danh nghĩa góp vốn để bán nhà, đất trên giấy... Đã có chế tài đặt điều kiện dự án phải xong nền móng chủ đầu tư mới được bán nhà, nhưng trên thực tế diễn ra nhiều biến tướng khác nhau. Có trường hợp chưa được giao đất đã huy động vốn; vay vốn trả bằng nhà... Đây là khoảng trống pháp lý đang bị các chủ đầu tư lợi dụng để "lách luật".
Theo Báo CAND
Phát triển bởi ICT GROUP.
