Theo chương trình kỳ họp thứ 7, Quốc hội khóa XV, Quốc hội dự kiến sẽ thông qua hiệu lực của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi vào ngày 1/8/2024, sớm hơn 6 tháng. Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) Hoàng Hải cho biết, các quy định sửa đổi, bổ sung mới có lợi cho người dân, doanh nghiệp đang được dư luận quan tâm.

Về chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, Luật Nhà ở đã quy định về chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh, trong đó bỏ quy định về kế hoạch phát triển nhà ở hàng năm; quy định chặt chẽ hơn về việc điều chỉnh chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; bỏ quy định lấy ý kiến Bộ Xây dựng khi thực hiện thủ tục xây dựng, phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

Đối với phát triển nhà ở, Luật Nhà ở đã sửa đổi, bổ sung các quy định về phát triển nhà ở thương mại, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư, nhà ở riêng lẻ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp phát triển nhà ở. Có thể kể đến các quy định như: Bổ sung quy định các giai đoạn của dự án đầu tư xây dựng nhà ở để làm rõ quy trình đầu tư xây dựng dự án nhà ở; bổ sung quy định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở tái định cư có quyền sử dụng đất hoặc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai, không phải thông qua đấu giá, đấu thầu. Luật Nhà ở cũng thắt chặt hơn việc phát triển nhà ở riêng lẻ để kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân để đảm bảo an toàn, tính mạng cho người dân, phân định rõ các điều kiện đáp ứng về phòng cháy chữa cháy, thiết kế căn hộ để bán, để cho thuê, mua...

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, Luật Nhà ở quy định miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án và không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn theo quy định của pháp luật về đất đai; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, không thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tham gia đầu tư, xây dựng cải tạo lại nhà chung cư. Luật Nhà ở quy định rõ quyền và trách nhiệm của chính quyền địa phương, chủ đầu tư, các chủ sở hữu nhà chung cư trong việc di dời chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư; việc bố trí kinh phí di dời, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư...

Đáng chú ý, đối với chính sách phát triển nhà ở xã hội (NOXH), Luật Nhà ở đã giải quyết được nhiều bất cập cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS và các địa phương thời gian qua. Cụ thể, liên quan đến việc bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH, Luật Nhà ở năm 2023 quy định tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH hoặc bố trí quỹ đất NOXH đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật ở vị trí khác ngoài phạm vi dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại đô thị đó hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NOXH. Như vậy, nghĩa vụ về nhà ở xã hội của các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện linh hoạt hơn Luật Nhà ở 2014. Ngoài ra, chủ đầu tư dự án NOXH được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng NOXH, được ưu đãi tối đa 20% tổng diện tích đất ở (hoặc 20% tổng diện tích sàn xây dựng của dự án) để xây dựng kinh doanh...

Luật Nhà ở đã bổ sung quy định về việc chuyển đổi công năng nhà ở để giải quyết các quỹ nhà ở đã đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách, nhưng không đưa vào sử dụng để bảo đảm tối ưu hóa việc quản lý, sử dụng nhà ở, tránh lãng phí nguồn lực chuyển đổi từ nhà ở phục vụ tái định cư sang NOXH; chuyển đổi từ nhà ở công vụ hoặc NOXH khi không còn nhu cầu sử dụng sang nhà ở phục vụ tái định cư; chuyển đổi nhà ở cũ thuộc sở hữu Nhà nước sang nhà ở công vụ hoặc sang NOXH để cho thuê.

Cuối cùng, Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung một số quy định về sở hữu chung, sở hữu riêng, khai thác nguồn thu từ phần sử dụng chung của nhà chung cư, nhằm khắc phục các tranh chấp, khiếu kiện trong quản lý sử dụng nhà chung cư xảy ra trên thực tế thời gian qua.

Luật Kinh doanh BĐS đã giải quyết được vấn đề chồng lấn phạm vi điều chỉnh của Luật với các Luật Đầu tư, Luật Đất đai thời gian qua, nhất là khắc phục các bất cập pháp lý quy định về các loại BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh hay quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS. Luật bảo đảm công khai thông tin BĐS, dự án BĐS trước khi đưa vào kinh doanh; đồng thời, Luật đã hoàn thiện quy định về điều kiện để nâng cao năng lực của cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thị trường BĐS, góp phần lành mạnh thị trường; khắc phục các bất cập về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai thời gian qua, góp phần khơi thông thị trường BĐS, bảo vệ người mua, thuê mua.

Đối với quy định chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định, Luật Kinh doanh BĐS đã sửa đổi, bổ sung quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để tạo sự chủ động cho chủ đầu tư, người mua nhà trong các giao dịch về nhà ở.

Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS cho tổ chức, Luật Kinh doanh BĐS đã xử lý vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai, kinh doanh BĐS, phát triển đô thị, góp phần khơi thông thị trường BĐS vận hành trên cơ sở hành lang pháp lý rõ ràng, cụ thể, minh bạch.

Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS, Luật Kinh doanh BĐS đã bỏ quy định điều kiện phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án, phần dự án BĐS được chuyển nhượng; bổ sung quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; sửa đổi, bổ sung quy định trường hợp bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng, việc thực hiện thủ tục về đất đai theo quy định của Luật Đất đai.

Luật Kinh doanh BĐS cũng đã bổ sung quy định cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải đáp ứng điều kiện hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, nhằm minh bạch hóa, chuyên nghiệp hóa các hoạt động môi giới, giao dịch BĐS và đảm bảo chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh BĐS có cơ sở pháp lý rõ ràng, đồng bộ để thực hiện các giao dịch BĐS thông suốt.

Ngoài ra, về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS, Luật Kinh doanh BĐS đã bổ sung các quy định mới bảo đảm tính pháp lý đối với việc xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; bảo đảm kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan, nhằm công khai, minh bạch thị trường, khắc phục các bất cập pháp lý thời gian qua và nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS.