VI. VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT (Chương X, Luật Đất đai)

Chương X của Luật đã quy định chuẩn hóa giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định rõ thẩm quyền cấp GCN nhằm phân định rõ quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai của cơ quan nhà nước thông qua việc cấp GCN lần đầu, tách riêng giữa vai trò quản lý nhà nước (việc công nhận QSDĐ) với việc cung cấp dịch vụ công của cơ quan đăng ký (việc cấp GCN), đưa công tác cấp GCN được chuyên nghiệp hóa, làm cơ sở cho việc thống nhất công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính từ Trung ương tới địa phương.

Bổ sung quy định giao UBND cấp tỉnh quy định các loại giấy tờ khác về QSDĐ có trước ngày 15/10/1993 cho phù hợp với thực tiễn của địa phương (khoản 5, Điều 141).

Thực hiện đăng ký bắt buộc về QSDĐ và đăng ký biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước. Quy định hình thức đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai được thực hiện đăng ký trên giấy hoặc đăng ký trên môi trường điện tử và đều có giá trị pháp lý như nhau. Tài sản gắn liền với đất được cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Bổ sung quy định về đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp có thay đổi về QSDĐ xây dựng công trình trên mặt đất phục vụ cho việc vận hành, khai thác, sử dụng công trình ngầm, quyền sở hữu công trình ngầm.

VII. TÀI CHÍNH VỀ ĐẤT ĐAI, GIÁ ĐẤT (Chương XI, Luật Đất đai)

Để hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai, cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND trong việc xây dựng bảng giá đất, Luật Đất đai năm 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất; quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1/1 của năm tiếp theo; việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất.

Bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) gắn với việc chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì tiền thuê đất phải nộp được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn. Tỷ lệ điều chỉnh do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn không quá tổng chỉ số giá tiêu dùng (CPI) hằng năm cả nước của giai đoạn 5 năm trước đó (Điều 153).

Quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích SDĐ, thời hạn SDĐ. Đồng thời, quy định rõ UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết   định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất đối với các trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ, điều chỉnh thời hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ, điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết; đối với trường hợp áp dụng giá đất trong bảng giá đất để tính tiền SDĐ, tiền thuê đất thì UBND cấp có thẩm quyền phải ghi giá đất trong quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ, điều chỉnh thời hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ (Điều 155).

Hoàn thiện các quy định về miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất, trong đó: bổ sung các trường hợp miễn, giảm theo lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư, đối tượng chính sách; trường hợp được miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền SDĐ, tiền thuê đất được miễn, người SDĐ được miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền SDĐ, tiền thuê đất (Điều 157).

Quy định cụ thể các phương pháp định giá đất, bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác 4 phương pháp trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; quy định trường hợp, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất; trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể mà có kết quả thấp hơn giá đất trong bảng giá đất thì sử dụng giá đất trong bảng giá đất (Điều 158).

Phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho Chủ tịch UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, công nhận quyền SDĐ, gia hạn SDĐ, điều chỉnh thời hạn SDĐ, xác định giá khởi điểm đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết, thu hồi đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện (Điều 160).

Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, ngoài các cơ quan chuyên môn trực thuộc UBND, có thể mời đại diện tổ chức tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham gia cuộc họp thẩm định giá đất để đảm bảo tính độc lập, khách quan trong quá trình định giá (Điều 161).