Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật sau 7 năm thực thi bắt đầu xuất hiện nhiều bất cập, nhất là những quy định về kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS và sàn giao dịch BĐS, cho thấy cần sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tiễn

Qua tìm hiểu, nguồn nhân lực trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS đang thừa về số lượng, nhưng lại thiếu về chất lượng. Đội ngũ này hoạt động thiếu chuyên nghiệp, kiến thức pháp luật căn bản còn yếu, nặng tính "thời vụ”, chưa tôn trọng và gây thiệt hại cho khách hàng, dẫn đến tình trạng nhiều vụ giao dịch BĐS có khiếu kiện kéo dài.

Thực tế, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới BĐS hiện nay quá dễ dàng, không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ môi giới, nên đội ngũ hoạt động trong lĩnh vực này phần lớn yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp. Do quá trình môi giới BĐS diễn ra dễ dàng, nên không ít người làm môi giới thiếu đạo đức kinh doanh, làm ăn "chụp giật”, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn "sốt ảo” để kiếm lợi.

Mặt khác, các quy định pháp luật hiện hành chưa bắt buộc cá nhân thực hiện môi giới BĐS phải báo cáo với cơ quan quản lý Nhà nước về các hoạt động của mình, nên có hai xu hướng hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS: Theo dõi các sàn giao dịch BĐS để lấy thông tin, làm cộng tác viên, môi giới thứ cấp và tự khai thác nguồn thông tin sản phẩm có nhu cầu bán để môi giới, nhằm bán được sản phẩm nhanh, sau đó không có trách nhiệm với khách hàng. 

Rà soát của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết: Cả nước hiện có khoảng 1.600 sàn giao dịch BĐS được thành lập. Hầu hết các sàn giao dịch có quy mô nhỏ, tính chuyên nghiệp chưa cao, năng lực tài chính thấp, chuyên môn của đội ngũ nhân sự hạn chế, chưa chú trọng xây dựng tiêu chuẩn, trình quản lý và cung cấp dịch vụ chất lượng. Đáng chú ý là các sàn chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới BĐS, chưa có báo cáo thông tin về tình hình giao dịch, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm BĐS trước khi giao dịch. ..

Còn theo quy định của Luật Phòng chống rửa tiền, sàn giao dịch BĐS là một trong 3 đối tượng phải báo cáo về tin các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ. Song, với quy định không bắt buộc các giao dịch phải thông qua sàn đang gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường. 

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), các định quy định điều kiện thành lập sàn giao dịch BĐS thực tế còn nhiều bất cập, dẫn đến khó khăn trong công tác quản lý Nhà nước, tạo kẽ hở cho các sàn giao dịch lách luật để hoạt động, kinh doanh. Ngoài ra, Luật hiện hành cũng chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch BĐS do Nhà nước trực tiếp quản lý, mới chỉ có các tổ chức nghề nghiệp như Hiệp hội Môi giới BĐS, Hiệp hội BĐS Việt Nam, câu lạc bộ BĐS các địa phương... Do vậy, Nhà nước đang thiếu công cụ quản lý, kênh thông tin chính thống đối với hoạt động giao dịch của thị trường BĐS.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, trong thời gian tới, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ phù hợp hơn với sự phát triển của thị trường hiện nay. Các dịch vụ môi giới BĐS sẽ được sửa đổi, bổ sung quy định phải có Giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS. Đồng thời, bổ sung quyền, nghĩa vụ của môi giới BĐS và quy định về quản lý các cá nhân hoạt động môi giới BĐS; quy định về hình thức quản lý đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài hành nghề môi giới tại Việt Nam. Luật cũng sửa đổi, bổ sung về thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề môi giới và quy định về thẩm quyền tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

Đối với kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS, luật sẽ sửa đổi, bổ sung theo hướng: Quy định điều kiện về năng lực tài chính đối với việc thành lập sàn giao dịch BĐS, mô hình sàn giao dịch phù hợp với thực tế của thị trường; bổ sung quy định về chế độ báo cáo của các sàn giao dịch; đồng thời, sẽ có quy định bắt buộc các giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch theo trình tự, thủ tục chặt chẽ hơn, nhằm đảm bảo quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân khi tham gia sàn giao dịch BĐS.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) sẽ tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện môi giới BĐS được chuyên nghiệp, nâng cao chất lượng trong tư vấn, môi giới BĐS. Từ đó, xây dựng cơ chế thuận lợi cho công tác quản lý, kiểm tra, bảo vệ quyền lợi ích của Nhà nước, người dân, nhà đầu tư và doanh nghiệp BĐS, cũng như đảm bảo sự đồng bộ của hệ thống pháp luật, hoàn thiện cơ chế phòng chống rửa tiền và tài trợ khủng bố ở Việt Nam.