(HBĐT) - Rủi ro trong ngắn hạn ở thị trường bất động sản (BĐS) đang hiện diện rõ rệt, đặc biệt với các nhà đầu tư (NĐT) sử dụng đòn bẩy tài chính với tỉ lệ cao. Nhiều nhà, đất dù giảm giá nhưng cũng khó có thể tìm được người mua. Hiện nay, tâm lý của NĐT nói chung thận trọng hơn; những người đã bán được BĐS thì ưu tiên gửi tiết kiệm hơn là đầu cơ vào nhà đất.

Thời gian qua, thanh khoản trên thị trường BĐS ghi nhận sự sụt giảm do các chính sách tiền tệ thắt chặt. Một phần, lãi suất ngân hàng tăng cao khiến NĐT có phần run tay. Bên cạnh đó cũng phải nói đến những tác động của các chính sách trong việc quản lý sang tên đổi chủ, phân lô tách thửa… đã làm thị trường BĐS có độ chững nhất định, nhiều địa bàn BĐS còn giảm giá sâu vẫn không có thanh khoản. 

Theo ông Nguyễn Văn Dũng, một NĐT BĐS chuyên nghiệp trên địa bàn TP Hòa Bình, phần lớn người đầu tư vào BĐS chủ yếu là vay tiền từ các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Vì vậy, khi ngân hàng siết chặt các khoản vay đầu tư BĐS thì người đầu tư lâm vào khó khăn. Đất không bán được, trong khi đó lãi suất tín dụng, ngân hàng lại cao khiến nhiều người phải chấp nhận bán tháo, bán lỗ để thu hồi vốn và trả nợ.

Dạo quanh các trang mạng về giao dịch nhà đất khu vực tỉnh Hoà Bình, nhiều người đăng bài rao bán nhà, đất cả tháng nhưng không có người mua. Theo khảo sát, hiện nay, giá đất bình quân tại Hoà Bình thấp hơn nhiều so với thời điểm đầu năm 2022. Nếu như một lô đất tại TP Hoà Bình vào đầu năm 2022 có giá thị trường khoảng 2,3 tỉ đồng thì nay chỉ rao bán 2 tỉ đồng nhưng không có người mua.

Đặc biệt, tại khu vực phường Dân Chủ (TP Hoà Bình), xung quanh dự án trường Hoàng Văn Thụ, sau khi dự án được khởi động, giá đất nền trong khu vực có lúc được mua bán với giá từ 15 - 18 triệu đồng/m2. Tuy nhiên đến nay, có NĐT rao bán còn 8 triệu đồng/m2 cũng không có ai hỏi mua. Cá biệt có lô đất xa hơn một chút được rao bán còn 4 triệu đồng/m2 cả tháng nay vẫn chưa thanh khoản. Đối với đất rừng, đất lâm nghiệp, cách đây khoảng 1 năm có những nơi giá bán được đẩy từ 1 đến vài tỷ đồng mỗi ha. Tuy nhiên hiện vài trăm triệu đồng 1 ha cũng không ai dám mua. 

Trở lại trung tâm TP Hoà Bình – nơi mà giá trị BĐS còn có thế mạnh giữ giá và có thanh khoản cao hơn bởi nhu cầu thật. Tại đây, anh N.V.T, một NĐT có 2 lô đất tại khu Bắc Trần Hưng Đạo rao bán với giá lần lượt  gần 4 tỉ đồng và hơn 4,5 tỉ đồng nhưng chưa có người mua. Trước đó, theo tâm lý đám đông, BĐS vẫn được người dân xem như một kênh đầu tư an toàn, giúp tích trữ tài sản với tiềm năng tăng lợi nhuận trong tương lai, để sở hữu được 2 lô đất khu vực được cho là "kim cương", anh T. đã phải vay ngân hàng 5 tỉ đồng. Hiện nay, mỗi tháng gia đình anh phải trả ngân hàng tiền gốc và lãi hàng chục triệu đồng. Với tình hình kinh tế khó khăn, đặc biệt là ngân hàng thắt tín dụng BĐS như hiện nay, anh T dự đoán có thể phải "ôm hàng" thêm một thời gian nữa. Khi đó, không những lỗ về giá vốn đầu tư mà còn lỗ thêm khá nhiều vì phải "gồng" tiền lãi ngân hàng.

Còn theo một nhân viên văn phòng BĐS tại TP Hoà Bình, nhiều tháng qua, thị trường BĐS trên địa bàn im lìm như nhiều nơi khác. Đặc biệt là từ tháng 10/2022 đến nay, các giao dịch mua bán giảm dần, số lượng người mua hồ sơ mỗi khi có thông báo đấu giá đất cũng ít đi.

Nhìn chung hiện nay, giới đầu cơ BĐS, bao gồm mua đi bán lại và sửa chữa rồi bán lại đang nếm trái đắng. Nhiều NĐT phải quyết định giảm giá bán để cắt lỗ hoặc biến căn nhà thành tài sản cho thuê. Thế nhưng, nhiều tháng qua, thị trường BĐS trầm lắng, không ít người chấp nhận rao bán mỗi lô giảm hàng trăm triệu đồng để thu hồi vốn và có tiền trả lãi ngân hàng, song đến nay vẫn không có khách mua.

phía trước còn khó khăn

Về thị trường BĐS trong năm 2023 và những năm sau được dự báo còn khó khăn khi dòng vốn ngân hàng sẽ tiếp tục bị thắt chặt; các quy định hạn chế phân lô, tách thửa vẫn được thực hiện. Nhu cầu tìm kiếm nhà đất dự kiến sẽ suy giảm mạnh, trong khi chỉ số tin đăng, phản ánh nguồn cung BĐS trên địa bàn tỉnh có xu hướng ngày một tăng cao.

Trong bối cảnh lãi suất huy động vốn từ các ngân hàng giữ ở mức cao, người dân đua nhau gửi tiết kiệm. Cùng với đó, việc làm ăn của các doanh nghiệp, người dân ngày một khó khăn hơn. Do vậy, nhu cầu đầu cơ BĐS thấp hơn trước rất nhiều. Các yếu tố này nếu không có sự thay đổi mang tính tích cực dự báo sẽ tạo ra khó khăn lớn với giới đầu cơ BĐS, nhất là những người mới gia nhập thị trường dùng đòn bẩy tài chính lớn trong thời gian gần đây. 

Theo các chuyên gia, thị trường BĐS đang gặp khó khăn do việc siết vay tín dụng của ngân hàng, lạm phát cao, lãi suất tăng, tình hình kinh tế thế giới diễn biến khó lường. Do đó, những NĐT BĐS trong giai đoạn này sử dụng vốn vay quá lớn cần phải sớm bán bớt tài sản để cơ cấu lại danh mục, giảm áp lực trả nợ. Mặt khác, dòng tiền đang được định hướng vào sản xuất, thời gian tới, kênh đầu tư hay đầu cơ lĩnh vực BĐS sẽ chỉ dành cho những người thực sự có chuyên môn, tiềm lực tài chính vững vàng, chuyên sâu vào thị trường và sẽ không còn là nơi dành cho những "tay mơ” hay những NĐT non kinh nghiệm. 

Theo Cục Thuế tỉnh, thị trường BĐS ảm đạm từ giữa năm ngoái kéo dài sang năm nay đã ảnh hưởng đến kết quả thu tiền sử dụng đất toàn tỉnh. Nhiều phiên đấu giá đất tại các huyện, thành phố không có khách hàng tham gia. Được biết, thu tiền sử dụng đất quý I năm nay, toàn tỉnh mới được 70,2 tỷ đồng, đạt 3,5% dự toán pháp lệnh, đạt 2% dự toán HĐND tỉnh, bằng 10,7% so với cùng kỳ năm trước.